Les plans de garantie en copropriété divise (2e de 2)

* Vices cachés. Le vice doit être caché, doit précéder la vente, être inconnu de l’acheteur et posséder une certaine gravité, à savoir rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix. Le vice caché doit être découvert dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur du plan de garantie dans un délai raisonnable.

* Vices de conception, de construction ou de réalisation. Lorsque, de façon générale, les défectuosités affectent un élément important du bâtiment et que celles-ci sont de nature à compromettre la solidité de la construction ou à entraîner des inconvénients sérieux. Le vice de construction doit apparaître dans les 5 ans suivant la fin des travaux et être dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur du plan de garantie dans un délai raisonnable.

* Malfaçons existantes et non apparentes. Il s’agit du défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment, sauf s’il ne porte pas atteinte ou n’est pas de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment. La découverte d’une malfaçon doit se faire dans l’année suivant la date de réception et être dénoncée par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur du plan de garantie dans un délai raisonnable.

* Malfaçons et vices apparents. Il faut dénoncer par écrit au moment de la réception. Il est donc essentiel, sous peine de perdre ses droits vis-à-vis l’administrateur du plan de garantie, de présenter sa réclamation à l’intérieur des délais de 1 an (malfaçons), 3 ans (vices cachés) ou 5 ans (vices de construction), sans jamais excéder 6 mois de la découverte du problème.

Puisque tous ces délais se calculent à compter de la date de la réception des parties, nous désirons apporter quelques précisions relativement à la réception des parties communes, souvent chaotique et provoquée par le manque d’expérience des copropriétaires et des nouveaux administrateurs. L’idéal étant de consulter un professionnel de la copropriété, certaines situations peuvent néanmoins être évitées en lisant ceci.

Toutefois, et depuis le 23 février 2006, la réception des parties communes sera présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception, par le syndicat des copropriétaires, de l’avis de fin de travaux transmis par l’entrepreneur, si les quatre conditions suivantes sont remplies : 1) Les travaux relatifs aux parties communes sont terminés; 2) Le syndicat est formé et n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur; 3) L’avis de fin de travaux a été envoyé par l’entrepreneur au syndicat (qui n’est plus contrôlé par l’entrepreneur), en précisant les obligations du syndicat concernant la réception des parties communes; 4) Un délai de 6 mois s’est écoulé depuis la réception de cet avis et le syndicat, sans motif, n’a pas reçu les parties communes (n’a pas contacté de professionnel pour inspecter les parties communes et produire une déclaration de réception).

Si votre syndicat de copropriété connaît une telle situation, il aurait intérêt à se faire conseiller puisque les délais de garantie pourraient avoir débuté sans même que les travaux n’aient été attestés par un professionnel du bâtiment. Enfin, si vous désirez contester une décision défavorable rendue par l’administrateur de votre plan de garantie, sachez qu’il existe un système de médiation et d’arbitrage sans appel et généralement peu coûteux pour les syndicats de copropriété.

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