Mieux vaut prévenir… avec un bon fonds de prévoyance

Beaucoup de copropriétaires veulent éviter les augmentations trop brutales dans les frais de condo. Pour cela, certains clament haut et fort que les cotisations au fonds de prévoyance ne peuvent équivaloir plus de 5 % des charges communes. Si ces frais sont de 100 $, la cotisation au fonds de prévoyance ne pourrait donc, selon ces «experts de la Loi et de la copropriété», être plus élevée que 5 $.

Plusieurs copropriétaires ont effectivement réussi à persuader leur conseil d’administration de ne pas augmenter les cotisations au fonds de prévoyance sur la base de cet argument. Malheureusement, ces conseils d’administration auraient véritablement besoin d’une formation, car l’argument du 5 % maximum ne tient pas la route. En effet, non seulement l’article 1072 du Code civil ne dit pas «5 % maximum», mais il stipule au contraire que «la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes».

En effet, le législateur demande aux administrateurs de ne pas affecter moins de 5 % de leurs charges communes au fonds de prévoyance, mais rien n’empêche ces derniers d’en affecter plus! En fait, cette décision devrait être prise sur la base d’une évaluation des besoins de la copropriété. Si un évaluateur vous avise que le toit sera à changer dans 5 ans et qu’il en coûtera 20 000 $ pour ce faire, le calcul sera simple : votre copropriété aura 5 ans pour ramasser 20 000 $ si vous voulez éviter des cotisations spéciales à ce moment-là. Et, ce n’est sûrement pas à coups de 5 $ par mois que vous y arriverez!

Les contributions au fonds de prévoyance doivent toujours être faites en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. Une évaluation de ces besoins est donc primordiale avant d’établir le pourcentage de contribution! Il faut donc retenir que, en plus de leur obligation de ne pas aller en deçà de 5 %, les administrateurs ont également l’obligation parallèle de s’assurer que les contributions au fonds de prévoyance soient suffisantes. Il n’est donc pas tout d’arrêter un pourcentage, encore faut-il établir qu’il couvrira toutes les dépenses prévues!

Si vous désirez partager vos observations ou poser une question sur la copropriété, écrivez-nous à l’adresse habitation@reso-condo.ca

* (Collaboration spéciale Jean-François Gendron, avocat – formateur à RésoCondo, services de formation et de présidence d'assemblée. T&F: (418) 683-4211 / 1-888-898-RESO ou 7376).

Information : www.reso-condo.ca