L’essence même du fonds de prévoyance : la pérennité de l'immeuble

Pour déterminer le montant qui doit être placé dans le fonds de prévoyance, les administrateurs du syndicat doivent avoir un aperçu du coût estimatif des réparations majeures qui devront être faites aux parties communes, et ce, à court ou moyen terme, et du coût estimatif de remplacement des parties communes, à plus long terme. Par exemple, si le syndicat prévoit faire une réparation partielle du toit de son immeuble en 2011, pour une somme prévue de 8 000 $, il doit mettre 4 000 $ dans le fonds de prévoyance en 2009 et 4 000 $ en 2010.

De même si le syndicat prévoit que le remplacement complet du toit, au coût anticipé de 100 000 $, est prévu dans 10 ans, il doit mettre 10 000 $ dans le fonds de prévoyance cette année et 10 000 $ par année pour les 9 prochaines années. L’exercice doit être répété pour toutes les principales composantes de l’immeuble (structure, systèmes, équipements majeurs, etc.).

Le Code civil prévoit que la détermination des versements au fonds de prévoyance relève des administrateurs, après consultation de l’assemblée des copropriétaires. Ainsi, un vote de l’assemblée sur cette question ne peut être que consultatif et les administrateurs doivent toujours agir en respectant les termes de l’article 1071, même contre l’avis de l’assemblée générale. Le législateur a voulu éviter que les copropriétaires, souhaitant réduire leurs charges communes, ne décident à la place des administrateurs de couper dans le fonds de prévoyance.

Un syndicat bien administré prendra soin de faire préparer le plus tôt possible, par un expert, un rapport d’étude du fonds de prévoyance, lequel sera présenté aux copropriétaires au soutien du budget, expliquant quelles sommes doivent être versées chaque année dans le fonds. Les administrateurs doivent également prévoir et estimer sommairement les réparations majeures des 2, 3 ou même 5 prochaines années (autres que celles de remplacement mentionnées dans le rapport), et ajouteront les sommes requises annualisées pour ces réparations, lors de cotisation annuelle des copropriétaires au fonds de prévoyance.

Il est finalement bon de savoir que les agents immobiliers, qui conseillent les acheteurs d’unités de copropriété, s’assurent de plus en plus de vérifier le contenu du fonds de prévoyance des copropriétés. Et, surtout, que ces derniers n’encouragent pas leurs clients à acheter dans des immeubles sous-financés à ce chapitre. * (Collaboration spéciale de Me Michel Paradis, associé chez Joli-Cœur, Lacasse SENCRL avocats et président du Regroupement des gestionnaires et administrateurs de copropriétés (RGCQ) - région de Québec)