Déclaration de copropriété : à lire, comprendre et respecter

Bien que le respect de ce contrat soit fondamental, et que le principal rôle des administrateurs du syndicat vise à s’en assurer, il n’en reste pas moins que les plus futés découvrent rapidement les failles du système. Ils se disent : «que peuvent faire les administrateurs si j’installe, sans autorisation, un plancher de bois franc, si je garde un chien, si je reçois mes clients dans mon appartement? Ils n’oseront jamais dépenser des milliers de dollars pour une injonction». En plus, les copropriétaires épient leurs voisins et constatent que : «le 102 a un auvent et un poêle au gaz sur son balcon, le 103 a placé une affiche à vendre dans sa fenêtre; qu’est-ce qui m’empêche d’en faire autant? S’ils me poursuivent, je vais dire au juge que les administrateurs tolèrent plusieurs illégalités dans l’immeuble». À quelques exceptions près, les copropriétés québécoises comportent toutes des situations de non-conformité des parties privatives : les conseils d’administration successifs ayant été plus ou moins craintifs, laxistes et tolérants - eux-mêmes illégaux dans leurs parties privatives et contraints de ne rien faire par l’assemblée des copropriétaires, etc. - il ne peut pas en être autrement. Aussi, la plupart des déclarations ne prévoient pas de sanctions monétaires au défaut de respecter la déclaration (amendes) et seule l’injonction, fort coûteuse, constitue la procédure adéquate pour agir.

Enfin, la question délicate et controversée de l’accès des administrateurs aux parties privatives (invasion du domicile, vie privée, charte des droits, etc.) ne permet pas nécessairement aux administrateurs de contrôler en tout temps les agissements des copropriétaires. Dans une copropriété bien tenue, les administrateurs devraient prendre les mesures suivantes pour s’assurer du respect de la déclaration : - Vérification constante et adoption d’une procédure d’accès dans les appartements pour vérification; - Tolérance zéro : rencontres, lettres et mises en demeure dès que l’on constate une infraction; - Adoption d’un règlement sur les amendes; - Adoption d’un règlement sur les dérogations; - Convocation d’assemblées spéciales uniquement pour adopter une résolution contre le propriétaire délinquant; - Mandat aux conseillers juridiques.

Les tribunaux sont de plus en plus favorables à imposer le respect des déclarations, tout en refusant de donner quelque valeur de précédent que ce soit à une tolérance antérieure, par les administrateurs successifs, de situations de dérogation. L’expérience démontre également que les copropriétés qui ont pris des recours judiciaires pour faire respecter leur déclaration ont généralement raison dans leur recours, et que l’effet de précédent incite les copropriétaires à respecter davantage les instructions des administrateurs.

En somme, une copropriété fonctionnera bien dans le maintien de l’équilibre : administrateurs diligents-copropriétaires soucieux de respecter la déclaration de copropriété.