Tout d’abord, il est bien important de se rappeler que le 5 % dont il est fait mention à l’article 1072 du Code civil n’est qu’un minimum. Par expérience, ce minimum est souvent trop bas par rapport aux sommes qui seront nécessaires pour réparer ou remplacer les parties communes dans le futur. En fait, son article voisin, l’article 1071 C.c.Q, instaure plutôt le fonds de prévoyance «en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes». Plusieurs syndicats de copropriété qui ne veulent pas se casser la tête, ce «coût estimatif» équivaut à 5 % du montant des charges communes. Point!
Or, nous suggérons plutôt aux syndicats d’engager un évaluateur agréé, un technologue en bâtiment, un ingénieur ou même un architecte, afin d’évaluer la durée de vie des parties communes ainsi que leur coût de remplacement dans le futur. Ce professionnel aura pour tâche d’inspecter chacune des parties communes (parement, toit, balcons, fenêtres, etc.) et de rédiger un rapport écrit à l’intention du syndicat. Ce rapport mentionnera la durée de vie de chaque partie commune ainsi qu’une estimation du coût de remplacement à ce moment.
Par la suite, le conseil d’administration peut utiliser ce rapport afin de faire un calcul simple. Il faudra changer le toit dans 10 ans? Le syndicat a donc 10 ans pour accumuler le montant nécessaire dans le fonds de prévoyance. Les fenêtres seront à changer dans cinq ans? On additionne cela aux cotisations nécessaires pour le toit. Et, ainsi de suite. Une fois les cotisations au fonds de prévoyance calculées de cette façon, l’article 1072 du Code civil dit qu’elles ne peuvent être inférieures à 5 % du montant des charges communes.
Dans certaines provinces du Canada, il est même obligatoire pour les constructions neuves de faire subir un tel «examen médical» à un nouveau bâtiment en copropriété. Au Québec, les règles sont moins bien définies. Néanmoins, puisqu’un conseil d’administration a la responsabilité de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes, nous suggérons à nos syndicats de copropriété clients de faire subir un tel examen à leur bâtiment.
En effet, il est rare qu’un conseil d’administration soit capable d’évaluer avec justesse la durée de vie des parties communes et leur coût de remplacement, dans le futur. Le rôle d’un administrateur est plutôt d’utiliser les données qui lui auront été remises afin de prendre des décisions, notamment de déterminer les cotisations au fonds de prévoyance de chaque copropriétaire. Chacun son travail!
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