Tout d’abord, il faut savoir qu’en copropriété divise, il est interdit d’avoir plus d’un fonds de prévoyance à l’intérieur d’un même syndicat. Ce que nous proposons aujourd’hui n’est donc pas la création d’un deuxième fonds à proprement parler, mais plutôt le «fractionnement» du fonds de prévoyance.
L’article 1072 du Code civil du Québec permet en effet, pour établir les contributions au fonds de prévoyance, de tenir compte des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Par exemple, certains copropriétaires détenant un droit d’utilisation sur un espace de stationnement peuvent être tenus de contribuer seuls aux dépenses destinées au remplacement et aux réparations majeures des espaces de stationnement.
Dans une copropriété de vingt (20) unités où seuls cinq (5) copropriétaires ont accès à de tels espaces de stationnement, les quinze (15) autres auront probablement avantage à utiliser ce type de fractionnement.
Toutefois, le libellé de l’article 1072 du Code civil du Québec précise «qu’il peut être tenir compte pour l’établir…», ce qui amène un caractère facultatif à cette façon de calculer les contributions de chacun au fonds de prévoyance. Pour procéder ainsi, il est donc nécessaire d’obtenir l’accord de la majorité des copropriétaires. À défaut de quoi, toutes les parties communes à usage restreint doivent être incluses dans le fonds de prévoyance et tous les copropriétaires doivent y contribuer selon leur quote-part.
Si l’assemblée des copropriétaires désire en tenir compte, le syndicat devra alors adopter un règlement identifiant clairement les parties communes assujetties et les unités auxquelles est attaché le droit d’utilisation de ces parties communes à usage restreint, de même que le pourcentage de la contribution de chacun.
Dans notre exemple précédent, la part relative de chaque copropriétaire sera de 20 %, puisque chacun détient un espace de stationnement sur les cinq disponibles. S’il faut procéder à l’asphaltage des stationnements dans deux ans et que cela coûtera 6 000 $ en tout, chacun devra donc débourser 1 200 $ (20 % de 6 000 $), soit 50 $ de plus que les autres par mois pour les deux prochaines années.
Les états financiers doivent évidemment tenir compte de cette distinction. Pour ce faire, le syndicat devra y présenter de façon séparée la portion du fonds de prévoyance qui est réservée aux parties communes en général et celles qui sont réservées aux parties communes à usage restreint.
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