Cela dit, tout porte à croire que le marché immobilier canadien se dirige vers un recul graduel et ordonné. Plusieurs signes d’essoufflement se sont d’ailleurs manifestés récemment. À Vancouver, le nombre de transactions et les prix sont en baisse depuis quelques mois. Un plafonnement du marché est également répertorié dans plusieurs régions, dont Calgary, Edmonton, Saint-Jean (N.-B.), Saskatoon et St. Catharines. Plusieurs facteurs militent pour une modération du marché immobilier au pays. Après une reprise économique soutenue, qui a notamment permis au marché du travail de récupérer entièrement les emplois perdus durant la récession, les conditions économiques se sont assombries récemment.
L’économie canadienne étant très ouverte au commerce extérieur, les difficultés en Europe et les inquiétudes sur les marchés financiers internationaux ont une grande incidence au pays. Ainsi, l’évolution du marché du travail est plus erratique depuis quelques mois et les perspectives de création d’emplois ont nettement diminué. La confiance des ménages s’est d’ailleurs détériorée depuis le printemps dernier.
La croissance des salaires a aussi ralenti récemment. La variation annuelle de la rémunération hebdomadaire moyenne est passée de 4,5 % en janvier dernier à 2,2 % en novembre. Si on tient compte du taux annuel d’inflation totale de 2,9 %, la progression de la rémunération en termes réels est légèrement en territoire négatif. C’est donc dire que le pouvoir d’achat des travailleurs canadiens s’est quelque peu détérioré durant la période. Une situation peu propice aux dépenses de consommation tout comme à l’investissement résidentiel.
La hausse des prix des propriétés survenue au cours des dernières années devient à elle seule un frein de plus en plus important pour le marché immobilier. Malgré un léger repli au troisième trimestre de 2011, le ratio du prix moyen des maisons existantes sur le revenu disponible des ménages demeure très élevé d’un point de vue historique. Visiblement, l’achat d’une maison devient de moins en moins abordable. Cela dit, le maintien de taux d’intérêt exceptionnellement bas d’un point de vue historique limite pour l’instant la détérioration de l’abordabilité du marché immobilier canadien. Ainsi, l’indice d’abordabilité comptabilisé par les Études économiques du Mouvement Desjardins évolue actuellement à un niveau légèrement sous sa moyenne historique. D’ici quelques années, les taux pourraient toutefois être plus élevés, ce qui devrait se traduire par une détérioration de l’abordabilité.
En terminant, la situation financière des ménages canadiens pourrait de plus en plus porter ombrage au marché immobilier. L’ampleur de la dette des ménages va de sommets historiques en sommets historiques, et la vive augmentation du crédit hypothécaire qui a accompagné l’euphorie des dernières années au sein du marché immobilier en est une grande responsable. La situation n’est pas trop préoccupante pour l’instant, car les taux d’intérêt demeurent très bas. Ainsi, le service de la dette des ménages se maintient sous la barre des 7,5 % depuis 2009 (graphique 21) et le nombre de prêts en souffrance est relativement faible (graphique 22). Cela dit, étant presque à un creux, les taux d’intérêt ne pourront que remonter un jour ou l’autre. Même si la plupart des analyses se veulent rassurantes, certains ménages pourraient avoir plus de difficultés à respecter leurs obligations financières lorsque les hausses de taux commenceront à se matérialiser.
Plusieurs intervenants ont d’ailleurs commencé à mettre les Canadiens en garde contre un endettement trop élevé, dont les responsables de la Banque du Canada et le gouvernement fédéral. On peut croire que le message est de plus en plus entendu et que la prudence sera davantage au rendez-vous. Or, un ralentissement de l’endettement des ménages passe nécessairement par une progression plus lente du marché immobilier.
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