Étant donné le contexte d’incertitude actuel, le secteur résidentiel tire bien son épingle du jeu depuis l’été. La confiance des ménages québécois tarde à remonter la pente tandis que le marché du travail s’ajoute maintenant aux préoccupations. L’atterrissage en douceur du marché de l’habitation au Québec devrait se poursuivre au cours des prochains mois. La faiblesse des taux hypothécaires permettra d’éviter un ralentissement trop abrupt.
Construction neuve
Les mises en chantier de la province ont atteint un niveau annualisé de 45 500 en novembre, soit un niveau assez similaire à celui d’octobre. L’année tire à sa fin et un bilan partiel peut être dressé. La construction neuve a ralenti dans tous les segments de marché en 2011, à l’exception de celui des appartements en copropriété. Le nombre de nouveaux condos est sur le point de franchir un nouveau sommet dans la province grâce à l’essor observé à Québec et à Montréal. Le coût relativement élevé des maisons neuves semble avoir favorisé le marché de la copropriété. Les tendances démographiques pèsent aussi dans la balance puisque la cohorte des baby-boomers, actuellement âgée de 45 à 65 ans au Québec, change progressivement de mode d’occupation.
Plusieurs s’interrogent sur la capacité du marché à absorber tous les condos neufs lorsque les nombreux projets seront complétés. La SCHL estime que le nombre d’unités en construction est très élevé sur l’île de Montréal, qu’il est élevé sur la Rive-Nord et modéré à Laval ainsi que sur la Rive-Sud. La vitesse d’écoulement des unités neuves invendues sera déterminante pour la santé de ce segment de marché en 2012. Les promoteurs continuent à privilégier les projets d’appartements en copropriété qui sont en général plus faciles à rentabiliser que les logements locatifs. Une partie des condos se retrouvent toutefois sur le marché de la location.
Selon l’enquête de la SCHL, environ 9,3 % des copropriétés sont offertes en location dans la RMR de Montréal et 6,3 % dans la RMR de Québec. Le taux d’inoccupation des condos loués est toutefois assez faible à Montréal (2,8 %) et à Québec (2,3 %).
Marché locatif
Par ailleurs, le taux d’inoccupation des logements locatifs au Québec a légèrement fléchi à 2,6 % en octobre 2011 comparativement à 2,7 % un an plus tôt. Des variations à la baisse sont survenues dans trois des six RMR de la province. Le taux d’inoccupation a fléchi de 2,5 % à 2,2 % à Gatineau, de 2,7 % à 2,5 % à Montréal et de 1,8 % à 1,4 % à Saguenay. Même si la proportion d’appartements inoccupés a grimpé de 1,0 % à 1,6 % à Québec, il s’agit de la deuxième RMR de la province qui affiche le marché le plus serré. Sherbrooke (4,7 %) et Trois-Rivières (3,9 %) ont la plus forte proportion de logements inoccupés. La hausse de loyers a avoisiné le taux d’inflation cette année. La progression de 2,6 % porte la moyenne des loyers des centres urbains de la province à 665 $ par mois. Ceux de Montréal, Québec et Gatineau avoisinent les 700 $ tandis que Trois-Rivières, Saguenay et Sherbrooke sont les RMR les plus abordables.
Le fait que le taux d’inoccupation des logements locatifs demeure en deçà du point d’équilibre de 3 % au Québec est en partie le reflet du faible niveau de construction des dernières années. La construction de logements locatifs conventionnels reste limitée, comme en témoigne la baisse de près de 20 % qui est en voie d’être atteinte cette année. L’offre d’appartements demeure restreinte alors que la demande a été limitée. À mesure que l’achat d’une copropriété deviendra moins abordable, en raison de la hausse des prix, les logements locatifs seront un peu plus attrayants. Le faible taux d’inoccupation des appartements risque donc de persister au cours de la prochaine année.
Revente immobilière
Les ventes de propriétés existantes ont faiblement augmenté depuis quelques mois. Le nombre de transactions continue toutefois d’avoisiner la moyenne des cinq dernières années, soit un niveau inférieur à celui enregistré en 2010. La baisse cumulative des onze premiers mois de 2011 se chiffre à 4,2 % en regard de la même période l’an dernier. Le marché revient progressivement à l’équilibre, ce qui donne moins de pouvoir de négociation aux vendeurs. Par conséquent, les hausses annuelles de prix se sont atténuées sous les 5 %.
Taux hypothécaires
Les taux d’intérêt hypothécaires ont été soumis aux aléas des marchés financiers à la fin de l’été, mais ils sont demeurés plutôt stables par la suite. Le taux hypothécaire affiché pour le terme de cinq ans se maintient par conséquent à 5,29 % depuis la mi-octobre. Rien n’annonce une majoration significative des taux de détail avant plusieurs trimestres au Canada puisque les incertitudes économiques et financières mondiales pourraient mettre du temps à s’estomper.
(Source : Desjardins Études économiques)
