Le nombre de transactions effectuées par le biais d’un courtier immobilier a donc fléchi sous la moyenne des cinq dernières années récemment. Le bassin de propriétés à vendre s’élargit et la demande diminue, notamment dans le segment des copropriétés. Les délais de vente s’allongent presque partout au Québec, un signe qui témoigne du ralentissement du marché. Celui-ci est équilibré, ce qui devrait atténuer la construction neuve au cours des prochains mois. En dépit de la bonne tenue du marché du travail et des taux hypothécaires historiquement très faibles, le secteur résidentiel continuera à perdre de l’altitude sans toutefois piquer du nez.
Reventes résidentielles
Les ventes de propriétés existantes ont subi un recul annuel de 6,7 % en août et de 15,5 % en septembre au Québec. Le resserrement des règles pour les nouveaux prêts hypothécaires dont la mise de fonds se situe entre 5 % et 20 % a donc accéléré la tendance baissière du marché de la revente amorcé quelques mois plus tôt. Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec, une baisse de 6 % du nombre de transactions a été enregistrée au troisième trimestre par rapport à la même période de 2011.
Les maisons unifamiliales ont affiché un recul de 4 % et les copropriétés de 10 %. Cette accalmie de la demande s’est accompagnée d’une augmentation de l’offre de propriétés à vendre, soit de 5 % pour les maisons individuelles et de 20 % pour les copropriétés. Le marché des condominiums, qui était jusqu’à tout récemment en plein essor, semble amorcer un virage décisif.
La situation d’équilibre, qui prévaut dans la majorité des RMR du Québec ainsi que dans les grandes zones du marché de Montréal, fait en sorte que les vendeurs ne sont plus en position de force et que les délais de vente s’allongent. Une période de plus de trois mois est en général nécessaire pour vendre une copropriété dans la province. La progression annuelle des prix est donc moins rapide et elle s’est même limitée à 2 % à Montréal au troisième trimestre.
Construction neuve
Le resserrement des règles hypothécaires n’a pas encore donné de coup de frein à la construction neuve. Les projecteurs sont tournés vers les condominiums qui dictent depuis un certain temps les tendances de l’immobilier résidentiel. Les ventes sur plan des appartements, qui débutent plusieurs mois avant le démarrage d’un projet, seront déterminantes pour les mises en chantier au cours des prochains mois. En principe, le choix plus vaste sur le marché de la revente devrait réduire l’attrait pour les copropriétés neuves puisque celles-ci sont nettement plus dispendieuses avec un écart de prix d’environ 50 000 $.
Alors qu’un certain ralentissement était attendu cette année, afin de favoriser l’écoulement des projets déjà en construction, l’activité s’est plutôt intensifiée depuis le début de 2012. De janvier à septembre, les mises en chantier de condominiums dans les six RMR de la province ont augmenté de 9 % par rapport à la période équivalente de 2011. Les prochains mois seront déterminants pour ce type d’habitation qui risque de se retrouver en surplus si les nouveaux projets continuent à se multiplier.
Taux hypothécaires
La faiblesse actuelle des taux hypothécaires facilite le respect des obligations financières des emprunteurs de sorte que les prêts en souffrance sont très faibles par rapport aux années 1990 au Québec. À cette époque, un taux d’endettement relativement bas dans un contexte de taux d’intérêt élevés avait fait grimper le taux de défaillance. Les incertitudes économiques et financières mondiales prolongeront la période de faiblesse des taux d’intérêt de détail jusqu’à la fin de 2013 ou même plus tard. La remontée du coût d’emprunt qui paraît lointaine aura toutefois un impact majeur sur le bilan des ménages d’ici quelques années.
Les avertissements répétés de la Banque du Canada (BdC) à cet égard ainsi que le resserrement des règles des prêts hypothécaires assurés visent à limiter les dommages éventuels en freinant la progression du crédit. Le taux d’endettement qui continue à grimper est préoccupant puisqu’au fil des ans la sensibilité à la hausse des taux d’intérêt s’est accrue. La popularité croissante des marges de crédit personnelles et des prêts hypothécaires à taux variables, qui sont directement liés aux taux directeurs de la BdC, fait en sorte que les hausses éventuelles seront directement transmises aux emprunteurs.
(Source : Desjardins Études économiques)
