Le secteur résidentiel devrait continuer son atterrissage en douceur au cours des prochains mois. Cette évolution se fera sentir sur l’économie du Québec qui manque de vigueur depuis quelques mois. Le redressement de l’emploi en janvier, qui a suivi la correction observée au dernier trimestre de 2011, et la remontée de la confiance des ménages en février pointent vers une accalmie graduelle du marché de l’habitation au Québec.
Construction neuve
Les mises en chantier ont plongé de 50 000 unités en décembre à 35 500 en janvier. Il s’agit d’un recul mensuel d’environ 30 %. Le niveau atteint le mois dernier s’avère le plus faible depuis l’automne 2001. Dans les centres urbains du Québec de 10 000 habitants et plus, les mises en chantier ont diminué de 32 % de janvier 2011 à janvier 2012. L’activité a fléchi dans les RMR de Gatineau (-69 %), de Montréal (-19 %), de Québec (-78 %) et de Saguenay (-59 %).
Une certaine détérioration des mises en chantier était attendue depuis quelques mois, mais le recul observé en janvier est nettement plus important qu’anticipé. Il faut dire que la construction résidentielle a étonné par sa vigueur au fil de 2011 en raison de l’essor survenu du côté des appartements en copropriété. De nombreux projets ont démarré l’an dernier et un record des mises en chantier a même été fracassé à Montréal et à Québec dans ce segment de marché.
Une baisse de régime était souhaitable afin de faciliter l’écoulement des unités neuves qui seront complétées au cours de 2012. La diminution annuelle de plus de 35 % des mises en chantier de logements collectifs survenue en janvier constitue donc un pas dans cette direction. Le recul qui se poursuivra en 2012 devrait toutefois être moins brutal qu’en début d’année.
La baisse importante de la construction neuve en janvier est l’amorce d’un retour à la normale de l’activité, notamment du côté des appartements en copropriété. Les résultats vigoureux de la fin de 2011 ont fait place à une solide correction qui devrait être plus tempérée au cours des prochains mois. Les mises en chantier devraient fléchir d’environ 15 % cette année pour atteindre 41 000 unités.
Les inquiétudes concernant le risque de construction excédentaire de condos ont commencé à poindre pour la RMR de Montréal et de Québec. La construction doit ralentir cette année pour que la situation demeure sous contrôle et éviter que le marché du condo neuf se retrouve en surplus.
La revente
Actuellement, le marché de la revente se situe dans la zone d’équilibre après avoir été presque toujours en situation de pénurie depuis le début des années 2000 (à l’exception de la période de récession en 2008-2009). Un marché équilibré se caractérise par des hausses de prix qui se rapprochent du taux d’inflation, soit 2,5 % à 3 %. La progression des prix avoisinera ce rythme en 2012 et en 2013 au Québec, comparativement à 5,1 % en 2011.
La dernière période de véritables baisses de prix remonte au début des années 1990. Le marché de la revente était alors en surplus puisque le ratio du nombre de ventes par rapport au bassin de propriétés à vendre se situait nettement en deçà du seuil d’équilibre de 40 à 55 évalué par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Pour que les prix diminuent, il faudrait un choc qui ferait chuter la demande tel qu’un repli important et durable de l’emploi ou une remontée rapide des taux hypothécaires. C’est ce qui est arrivé au début des années 1990. En 2008-2009, la baisse modérée de l’emploi n’a pas suffi pour faire fléchir les prix, car les taux d’intérêt sont descendus à des niveaux exceptionnellement bas. Le risque d’un recul des prix associé à la remontée des taux d’intérêt est moins préoccupant pour les deux prochaines années.
La situation économique et financière mondiale permettra de maintenir les taux d’intérêt près de leur creux historique encore plusieurs trimestres. Il faudrait une correction persistante et majeure de l’emploi pour faire chuter la demande de propriétés et entraîner un recul des prix. Ce risque à la baisse doit être considéré compte tenu de la période actuelle de très faible croissance de l’économie du Québec.
(Source : Études économiques Desjardins)
