Il est probable que les règles hypothécaires plus strictes du gouvernement fédéral, en vigueur depuis le 9 juillet dernier, aient déjà contribué à refroidir le secteur résidentiel. Il faudra patienter encore quelques mois avant d’évaluer le plein effet des nouvelles mesures qui touchent les emprunteurs dont la mise de fonds se situe entre 5 % et 20 %. Les taux hypothécaires sont historiquement très faibles et le resteront encore un certain temps en raison de la fragilité de l’économie mondiale. Le resserrement des conditions de crédit pour les acheteurs ayant une faible mise de fonds jouera toutefois un rôle de modérateur pour le secteur résidentiel. L’évolution favorable du marché du travail permettra toutefois de tempérer le ralentissement.
Les mises en chantier, qui sont en voie de fléchir de 6,0 % cette année à 45 500 unités, diminueront de nouveau l’an prochain pour atteindre 42 000 nouveaux logements. Même si les ventes de propriétés existantes diminuent en deuxième moitié de 2012, une légère hausse caractérisera l’ensemble de l’année.
Construction neuve
La construction neuve continue d’évoluer à deux vitesses. D’une part, les mises en chantier de maisons sont moins nombreuses en raison des prix élevés, de la rareté des terrains dans plusieurs agglomérations de la province et du vieillissement de la population. La construction de maisons unifamiliales a d’ailleurs fléchi de 10 % au cours des huit premiers mois de l’année en regard de la même période en 2011. Cette tendance devrait se poursuivre surtout que, selon l’APCHQ, 40 % des acheteurs de propriétés neuves sont des accédants à la propriété et que certains d’entre eux seront touchés par le resserrement des règles hypothécaires.
La construction d’appartements en copropriété continue toutefois de défier les pronostics. Alors qu’un certain ralentissement était attendu cette année, afin de favoriser l’écoulement des projets déjà en construction, l’activité s’est plutôt intensifiée depuis le début de 2012. Or, de janvier à août, les mises en chantier de condos dans les six RMR de la province ont augmenté de 22 % par rapport à la période équivalente de 2011. La hausse annuelle cumulative à Gatineau (+36 %), Montréal (+19 %) et Québec (+26 %) démontre la vigueur des trois principaux marchés de la province qui comptent pour 85 % de la nouvelle construction de condos.
Dans ces RMR, l’écart de prix entre une maison unifamiliale et un appartement en copropriété est d’environ 50 000 $, ce qui explique les tendances divergentes de ces deux segments de marché. Une hausse d’au moins 10 % des mises en chantier de condominiums est en voie d’être enregistrée cette année. À moins d’un recul significatif l’an prochain, un surplus quasi généralisé d’appartements en copropriété risque d’entraîner une fin de cycle assez brutale. Même si les conditions actuelles sont encore loin de celles des années 19901, le maintien d’une construction intense pourrait faire plonger le marché des condos dans une période de correction.
Ventes de maisons
Les ventes de résidences effectuées par l’entremise des courtiers immobiliers ont été plus fortes que prévu depuis le début de 2012. Le bassin de propriétés à vendre s’est toutefois élargi, ce qui a progressivement atténué les hausses de prix. Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec, plus de promoteurs confient la vente de leurs condos neufs à des agents immobiliers, ce qui peut être un signe précurseur d’un ralentissement de la demande pour les nouvelles constructions. Pour l’instant, le marché de la revente est toujours à l’équilibre, et ce, même pour les appartements en copropriété. Une baisse de prix est donc peu probable à court terme. Il faut plutôt s’attendre à une progression générale des prix de 3,5 % cette année et de 2,5 % l’an prochain.
Les ventes de résidences ont toutefois affiché un recul annuel de 6,3 % en août au Québec. L’activité a diminué dans les six RMR de la province, soit de 6,6 % à Montréal, 25,9 % à Québec, 12,8 % à Gatineau, 32,5 % à Trois-Rivières, 9,2 % à Saguenay et 18,5 % à Sherbrooke. Il est trop tôt pour attribuer entièrement ce virage aux nouvelles mesures du gouvernement fédéral puisque l’été particulièrement chaud a pu éloigner momentanément les acheteurs potentiels. Il faudra patienter quelques mois afin de déceler une véritable tendance et ainsi mieux cerner l’impact des nouvelles mesures.
Taux hypothécaires
Les actions énergiques de la Banque centrale européenne pour sauver l’euro ont calmé les investisseurs et ont fait remonter les taux obligataires nord-américains de quelques dizaines de points de base. Les nouvelles mesures audacieuses de la Fed ont quant à elles amplifié temporairement la hausse des taux. Les taux de détail des institutions financières canadiennes demeurent toutefois près de leur creux historique et les taux hypothécaires resteront plusieurs trimestres près des niveaux actuels. Alors que la Banque du Canada ne devrait pas augmenter son taux directeur avant 2014 et que tout indique que les taux obligataires demeureront faibles pour une période prolongée, rien n’annonce l’amorce d’une tendance haussière pour les taux de détail avant tard en 2013.
(Source : Desjardins Études économiques)
